O síndico pode entrar no apartamento de um morador?

Não sem autorização. O apartamento é domicílio protegido pela Constituição (art. 5º, XI). O síndico só entra com consentimento do morador ou em situação de emergência real — vazamento inundando outra unidade, incêndio, risco iminente — e mesmo assim é prudente ter testemunha e registrar o ocorrido.

Síndico pode ser MEI?

O entendimento corrente é que não: a atividade de síndico profissional não consta da lista de ocupações permitidas ao MEI (Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018). Quem vive de sindicatura profissional normalmente atua como autônomo (RPA, com carnê-leão) ou abre empresa em outro regime, como o Simples Nacional. Na dúvida, confirme com um contador — a lista de ocupações do MEI muda de tempos em tempos.

O síndico pode aplicar multa a morador?

Pode, mas não inventa a multa: ele aplica o que o Código Civil e a convenção preveem. Descumprimento de dever (barulho, uso irregular de área comum) pode gerar multa prevista na convenção; o condômino antissocial reiterado pode sofrer multas agravadas, mas as do art. 1.337 dependem de deliberação de 3/4 dos demais condôminos — não são canetada do síndico.

O síndico pode cortar a água do inadimplente?

É prática de alto risco jurídico. A jurisprudência majoritária considera ilegal cortar serviço essencial como forma de cobrança, por caracterizar exposição vexatória do devedor — a via correta é a cobrança judicial ou extrajudicial do débito, que tem rito rápido. Antes de qualquer medida desse tipo, o condomínio precisa de orientação jurídica específica.

O síndico pode aumentar a taxa de condomínio sozinho?

Não. Quem aprova o orçamento e as contribuições é a assembleia (CC art. 1.350). O síndico elabora a proposta orçamentária e executa o que foi aprovado. Reajuste fora do orçamento aprovado exige nova assembleia.

O síndico pode contratar parente ou a própria empresa?

A lei não proíbe expressamente, mas é zona de conflito de interesse: muitas convenções vedam, e mesmo sem vedação a boa prática é levar a contratação à assembleia com cotações comparativas. Contratação da própria empresa sem transparência é combustível para rejeição de contas e destituição.

O síndico pode proibir animais no condomínio?

Proibição absoluta não se sustenta: o STJ consolidou que a convenção não pode vedar de forma genérica a permanência de animais que não causem risco ou incômodo à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores. O condomínio pode regulamentar (circulação por áreas comuns, uso de guia), não banir por princípio.

O que o síndico pode e não pode fazer: 7 dúvidas respondidas com a lei (2026)

Revisado em 24/07/2026 · Referência: BR

O poder do síndico é grande, mas tem dono: a lei e a convenção. O art. 1.348 do Código Civil lista o que compete ao síndico — representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, conservar as áreas comuns, cobrar as contribuições, prestar contas. Tudo que passa disso depende de previsão na convenção ou de decisão da assembleia. Abaixo, as sete dúvidas que mais chegam — respondidas com a base legal, não com achismo.

1. Entrar no apartamento de um morador: só com autorização (ou emergência real)

O apartamento é domicílio, protegido pela Constituição (art. 5º, XI): ninguém entra sem consentimento do morador, salvo flagrante, desastre ou para prestar socorro. Para o síndico isso significa:

Com autorização do morador: pode, combinando dia e hora (vistorias, reparos que afetam a coluna do prédio);
Emergência real (vazamento inundando o vizinho, princípio de incêndio, risco estrutural): a entrada se justifica pelo estado de necessidade — ainda assim, entre com testemunha, registre com fotos e comunique o morador imediatamente;
Sem autorização e sem emergência: não entra. Nem com chave reserva da portaria, nem "só pra olhar". A chave reserva existe para emergência, não para fiscalização.

2. Ser MEI: o entendimento corrente é que não

A atividade de síndico profissional não consta da lista de ocupações permitidas ao MEI (Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018). Por isso, o entendimento corrente — inclusive da Receita, em respostas a consultas — é que a sindicatura profissional não cabe no MEI. Quem vive disso costuma atuar como autônomo (recibo/RPA, recolhendo pelo carnê-leão) ou constituir empresa em outro regime (Simples Nacional, por exemplo). A lista de ocupações do MEI é atualizada periodicamente: antes de decidir o enquadramento, confirme a versão vigente com um contador.

3. Multar morador: pode aplicar, não pode inventar

O síndico aplica multas; quem as cria é a lei e a convenção:

Descumprimento de dever (barulho fora de hora, obra irregular, mau uso de área comum): multa conforme a convenção (CC art. 1.336, §2º);
Inadimplência: multa de até 2% + juros conforme a convenção — e, se ela for omissa, a taxa legal do art. 406 do CC (hoje definida pela Lei 14.905/2024);
Condômino antissocial (reincidência grave): as multas agravadas do art. 1.337 existem, mas dependem de deliberação de 3/4 dos demais condôminos — não são decisão individual do síndico.

Multa sem previsão, sem notificação prévia ou sem direito de defesa (quando a convenção exigir) cai fácil em juízo.

4. Cortar água ou barrar inadimplente: alto risco jurídico

A tentação é grande, o risco é maior. A jurisprudência majoritária considera ilegal suspender serviço essencial (água, gás) como instrumento de cobrança, por expor o devedor a vexame — e o inadimplente não perde o direito de usar as áreas comuns essenciais nem de votar questões que afetem sua unidade (a restrição de voto do inadimplente é a do art. 1.335, III, e só). O caminho que funciona: cobrança extrajudicial bem documentada e, se preciso, ação de cobrança — débito condominial tem rito célere e a unidade responde pela dívida. Antes de qualquer medida restritiva, orientação jurídica específica.

5. Aumentar a taxa: proposta é do síndico, aprovação é da assembleia

O orçamento anual e o valor das contribuições são aprovados em assembleia (CC art. 1.350). O síndico elabora a proposta, defende os números — com prestação de contas em dia isso fica muito mais fácil — e executa o que for aprovado. Reajuste unilateral, fora do orçamento aprovado, não se sustenta.

6. Contratar parente ou a própria empresa: legal ≠ prudente

Não há proibição legal expressa, mas é a zona cinzenta que mais derruba síndico:

Muitas convenções proíbem expressamente — confira a sua antes;
Mesmo sem proibição, a boa prática é levar à assembleia com cotações comparativas e se declarar impedido na votação;
Contratação da própria empresa, sem transparência, é o argumento clássico para rejeição de contas e destituição.

7. Proibir animais: regulamentar sim, banir não

O STJ consolidou que a convenção não pode proibir de forma absoluta a permanência de animais que não comprometam a segurança, a higiene, a saúde e o sossego dos moradores. O condomínio pode regulamentar — circulação por elevador de serviço, uso de guia, responsabilidade por danos —, mas a proibição genérica ("proibido animais") não se sustenta judicialmente.

O resumo que protege o síndico

Quase toda dor de cabeça dessa lista tem o mesmo antídoto: previsão na convenção + decisão de assembleia + registro documentado. Síndico que decide sozinho com base no "sempre foi assim" coleciona passivos; síndico que documenta cada decisão dorme tranquilo.

E documentação é exatamente o que o Prédio 24h resolve: convenção, atas, laudos e certidões organizados, com vencimento monitorado e histórico de cada renovação — a memória documental que sustenta as suas decisões quando alguém questionar.